Le crédit in fine : Comment éviter les impacts fiscaux et patrimoniaux parfois désastreux entraînés par le décès du souscripteur de l’assurance-vie prise en garantie d’un crédit in fine ou amortissable ?

Le prêt ou crédit in fine trouve son intérêt lorsque l’investissement qu’il finance est productif de revenus (par exemple, un bien immobilier mis en location).

Les caractéristiques du prêt « in fine » sont les suivantes :

  • Le capital emprunté est remboursé au terme de la durée du crédit,
  • Pendant toute la durée du crédit, seuls les intérêts sont payés au prêteur (banque).
  • Dans un prêt classique à mensualités constantes, les décaissements (capital + intérêts) sont plus importants que pour un prêt in fine (intérêts uniquement).

 

Question : Comment est reconstitué le capital emprunté en cas de prêt in fine ?

 

Le ou les emprunteurs souscrivent un contrat d’assurance-vie qui aura une durée de vie au moins équivalente à la durée de l’emprunt et assurera un taux de rendement sans risques.


 

Sur ce contrat d’assurance-vie, ils peuvent :

  • Soit verser un capital de départ suffisant pour qu’au terme de la durée du crédit ce capital enrichi de son rendement cumulé reconstitue le montant en capital du prêt,
  • Soit verser un capital de départ plus faible et ensuite effectuer sur ledit contrat des versements périodiques (abondements) pour que, in fine, le montant du capital emprunté soit reconstitué.

Par l’effet de la délégation, la valeur de rachat (le capital) se trouvant sur le contrat d’assurance-vie est garantie en faveur du prêteur (banquier) et, à l’échéance du prêt, ce capital sera versé au banquier prêteur au titre du remboursement du prêt.

 

Par contre, si le souscripteur de l’assurance-vie décède « avant » l’échéance du terme du crédit in fine, c’est l’assurance-décès qui remboursera le capital restant dû au créancier, à savoir, la banque. Dans ce cas de figure, le contrat d’assurance-vie du souscripteur décédé est « dénoué » ce qui signifie que la compagnie d’assurance va payer le capital décès de ce contrat au bénéficiaire désigné dans ledit contrat. La douleur de la perte de l’être cher n’est évidemment jamais compensé par le fait qu’il n’y a plus de dette (remboursée par l’assurance-décès) et que le bénéficiaire du contrat va percevoir le capital décès du contrat d’assurance-vie.

 

Le principe du prêt in fine est simple

  1. Pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Ainsi la totalité du capital emprunté subsiste jusqu’au terme du crédit et, à l’échéance, c’est la valeur du contrat d’assurance-vie nanti en faveur du banquier qui servira au remboursement du capital emprunté. Vous l’aurez compris, l’avantage fiscal réside dans la déduction fiscale des intérêts et, cet avantage, est d’autant plus important que le taux marginal d’imposition de l’emprunteur est élevé.
  1. Pour reconstituer le capital du prêt in fine à rembourser à l’échéance, deux possibilités :
  • Soit la somme versée sur le contrat d’assurance-vie au moment de la conclusion du prêt correspond à un capital qui placé à un taux déterminé va reconstituer le capital du prêt du à l’échéance.

Exemple : Un capital de 166.100 euros capitalisé à 3% pendant 20 ans produit un capital de 300.000 euros (montant de l’emprunt)

 

  • Soit, le souscripteur du contrat d’assurance-vie va, en plus du petit ou moyen capital de départ versé sur son contrat, abonder, c’est-à-dire effectuer des versements mensuels complémentaires calculés de façon à ce que son contrat d’assurance-vie reconstitue, à l’échéance du terme du prêt, le capital restant dû.

La banque dispose ainsi d’une garantie réelle puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

Par ailleurs, parmi les garanties exigées par le prêteur, figure la souscription d’une assurance invalidité-décès, qui doit couvrir non seulement les mensualités, mais aussi le capital emprunté.

Bien sûr, celle-ci a un coût, mais ses avantages sont importants pour les héritiers :

  • si l’emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque,
  • ils récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.

 

  • Pour que l’opération soit intéressante pour l’emprunteur, il faut impérativement que le taux « net » qui rémunère le contrat d’assurance-vie soit supérieur au taux, après déduction fiscale, de l’emprunt.

Simulation de financement par l’exemple :

Monsieur AYMAR Jean dispose d’un capital de 600.000 euros.

Il souhaite acquérir un immeuble locatif  d’un montant de 600.000 euros, tous frais compris qu’il compte louer meublé.

Les loyers bruts annuels s’élèvent à 54.000 euros, soit un rendement brut de 9%.

Les charges foncières et d’entretien de l’immeuble s’élèvent à 4.000 euros.

Le taux de l’emprunt « in fine » s’élève à 2,30 %.

Le taux de rendement du contrat d’assurance-vie s’élève à 3% net.

Le taux d’imposition de Monsieur Jean AYMAR est de 45%.

Le taux des prélèvements sociaux s’élèvent à 15,5%.

Hypothèse 1 : Financement de l’acquisition immobilière par fonds propres (sans emprunt).

 

Hypothèse 2 : Financement de l’acquisition immobilière par emprunt « in fine » pour la totalité (600.000 euros) sur une période de 15 ans.


Savez-vous lecteurs quel capital il faut placer sur le contrat d’assurance-vie, pendant 15 ans au taux de 3,20% pour reconstituer le montant total emprunté, soit 600.000 euros ?

 

Et bien lecteurs, il faut placer un capital de 374.000 euros.


Pas de problèmes pour Monsieur AYMAR puisqu’il dispose d’un capital de 600.000 euros.

 

Simulation d’investissement de crédit in fine
Hypothèse n° 1 2
Total des loyers net de charges foncières et locatives : 50 000 50 000
Intérêts payés sur le prêt « in fine » (600.000 x 2,30%) : 0 13 800 (-)
50 000 36 200
A ce stade, taux de rendement de l’investissement immobilier : 8,30% 6,03%
Impôts à payer (45%) : 22 500 (-) 16 290 (-)
Prélèvements sociaux (15,5%) :   7 750 (-)   5 610 (-)
Revenus nets d’impôts de l’investissement immobilier : 19 750 14 300
Taux de rendement net d’impôts de l’investissement immobilier : 3,29% 2,38%
     
Intérêts bruts produits par le contrat d’assur.vie : 374 000 x 3% :   11 220
Intérêts bruts produits par le solde du capital (600000-374000) x 3%     6 780
                                              Total des revenus bruts de placement :   18 000
Prélèvements sociaux (15,5%) sur revenus bruts de placement :     2 790 (-)
                                              Total des revenus nets de placement :   15 210
Total des revenus nets (immobiliers et de placement) : 19 750 29 510
Taux de rendement net global : 3,29% 4,92%
Gain net annuel : 29 510 – 19 750 = 9 760 euros ; gain total capitalisé sur 15 ans au taux de 3% :   181 525

 

Cet exemple tient compte du fait que l’investisseur est soumis à un taux marginal d’imposition élevé, ce n’est pas le cas de tout le monde et, selon le taux d’imposition, une analyse préalable doit être faite avant d’opter pour ce type de financement.

 

Mais, à chaque situation sa solution d’optimisation.


Rappelons que ce type de prêt nécessite un certain niveau d’apport qui doit osciller entre 30 et 50% selon les revenus et les fonds disponibles de l’investisseur.


Venons-en maintenant aux choses sérieuses
.

Analyse de M. AYMAR


Revenons sur le cas de Monsieur AYMAR Jean.


Au passif de son bilan, il va acter une dette d’un montant de 600.000 euros correspondant au crédit in fine. Ce montant sera inscrit au passif de son bilan jusqu’à l’échéance du terme de son prêt.


Monsieur AYMAR a donc souscrit un contrat d’assurance-vie (contrat d’épargne) sur lequel il verse immédiatement une somme de 374.000 euros qui, placé au taux de 3% pendant 15 ans va reconstituer le capital du prêt in fine.


Il va également souscrire une assurance emprunteur (assurance-décès) qui va couvrir le risque de son décès et de sa perte totale et irréversible d’autonomie.


Classiquement, l’établissement prêteur sera désigné bénéficiaire par le souscripteur à concurrence des sommes restant dues en cas de survenance du décès de l’assuré durant la période de remboursement du prêt.


Si Monsieur AYAMAR décède avant l’échéance du remboursement de la dette, l’assureur auprès de qui a été souscrit l’assurance emprunteur (assurance-décès) va verser les fonds (600.000 euros) directement au bénéficiaire désigné, à savoir, l’établissement prêteur (la banque).


Parfait ! Plus de dette !  Oui mais ….Quel est le sort fiscal et patrimonial de la disparition de cette dette ?

Dans sa doctrine et en application de l’article 38-2 du Code général des impôts, l’annulation d’une dette constate un accroissement de l’actif net imposable et donc, un accroissement de la base imposable et donc, un accroissement de l’impôt sur le revenu pour les entreprises individuelles soumises au régime B.I.C. et B.A. ou à l’impôt des sociétés pour les entreprises qui y sont soumises de plein droit ou sur option.

Ceci a deux conséquences fiscales importantes :

 

  • Une imposition du profit exceptionnel résultant de l’annulation de la dette, soit à l’IR, soit à l’IS (impôt des sociétés),
  • Un accroissement de la valeur de l’entreprise (elle a moins de dette) prise en compte dans la base taxable aux droits de succession.

 

Certes, il n’y a plus de dette (solde en capital du prêt) à payer puisque c’est l’assurance-décès qui aura opéré le remboursement mais à quel coût ?

 

Appronfondissons l’analyse de M. AYMAR

Revenons au cas de Monsieur AYMAR  Jean :

 

Il décède et son entreprise voit sa dette de 600.000 euros remboursée par la compagnie d’assurance grâce à son assurance-décès.

 

Si rien n’a été prévu en amont lors de la souscription du prêt et même par la suite, ce montant de 600.000 euros constituera un profit exceptionnel sur lequel il faudra payer de l’impôt et des cotisations sociales (RSI) : coût net environ 350.000 euros.

 

Le remboursement de la dette de 600.000 euros par la compagnie d’assurance va diminuer le passif de succession et donc augmenter l’assiette taxable aux droits de succession avec comme conséquence que les héritiers supporteront des droits de succession plus importants.

 

 

Pour éviter cette catastrophe fiscale (IR ou IS et droits de succession) il ne faut pas que les fonds provenant de l’assureur soient affectés directement et immédiatement au remboursement du prêt consenti par la banque.

 

Le cas peut se produire quand l’établissement prêteur a inséré dans le contrat de prêt, une clause de remboursement anticipé du prêt en cas de décès de l’emprunteur ou de son représentant assuré avec une clause prévoyant la souscription d’un contrat d’assurance-décès au profit du prêteur.

 

Or, il est impératif que le décès de l’assuré ne constitue pas un cas d’exigibilité anticipé du prêt. En quelque sorte, il faut que le prêt « survive » au décès de l’assuré.

 

Dans ce cas, va se poser la question de la « garantie  » de l’établissement prêteur pendant la poursuite du contrat de prêt !

 

Afin de préserver la garantie de la banque pendant la poursuite du contrat de prêt, deux possibilités : le gage-espèces ou le séquestre conventionnel.

 

Le gage-espèces (article 2364 al 2 du code civil) a notre préférence.

 

Le gage-espèces attribue au banquier créancier, un droit de rétention automatique sur le montant remboursé par la compagnie d’assurance (remboursement portant sur la solde en capital du prêt) sur un compte bancaire ouvert par les héritiers.  Donc, la banque n’est pas remboursée immédiatement mais elle devient créancière gagiste (sur ce compte bancaire) ce qui va lui permettre, huit jours après une mise en demeure infructueuse en cas de non remboursement  du prêt par les héritiers, de devenir propriétaire automatiquement du capital restant dû.

 

  • Pour justifier de l’existence de la dette sur la succession et annuler le profit exceptionnel résultant du remboursement anticipé de l’emprunt, le moyen le plus simple est de prévoir dans le contrat de gage, une clause de « subrogation » du ou des tiers garants dans tous les droits du créancier envers le débiteur principal. Les tiers garants étant les bénéficiaires acceptants du contrat d’assurance-décès donné en garantie.

 

  • Si votre contrat de prêt d’origine ne comporte pas la continuité du crédit en cas de décès du souscripteur de l’assurance-décès, IL FAUT REDIGER UN AVENANT.

                                                                                         Michel SAUBLENS

                                                                                   Expert  en gestion de patrimoine

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