Le Conseil d’Etat fixe la méthode de valorisation du terrain par rapport à la construction. Quelles conséquences pour les situations fiscales existantes ?

C’est la première fois que le Conseil d’Etat se prononce sur la méthode à retenir pour répartir le prix du terrain et celui de la construction.

L’enjeu est de taille dans la mesure où, s’il s’agit d’un investissement immobilier professionnel, seule la valeur de la construction peut faire l’objet d’un amortissement déductible, le terrain n’étant jamais amortissable fiscalement.

Et, dans bien des situations existantes, la valorisation du terrain par rapport à la construction est parfois nulle, et très souvent sous évaluée, entraînant donc un risque fiscal consécutif à la correction apportée à la valeur du terrain.

Le Conseil d’Etat fixe une « hiérarchie » entre les méthodes énumérées par la Haute assemblée, méthodes qui s’imposent à l’administration lorsqu’elle souhaite contester l’évaluation du terrain par le contribuable lui-même.

Ordre d’application des méthodes :

  • L’administration doit d’abord se fonder prioritairement sur des transactions intervenues dans la même zone géographique à des dates proches de l’acquisition faite par le contribuable.

 

  • A défaut de la première méthode, la valeur de la construction, et par différence, la valeur du terrain, peut-être évaluée d’après son coût de reconstruction à la date d’entrée de l’immeuble au bilan de l’entreprise en tenant compte d’abattements liés à la vétusté de l’immeuble.

 

  • En cas d’impossibilité d’appliquer l’une ou l’autre de ces méthodes, l’administration pourra s’appuyer sur les données comptables issues du bilan des entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables en termes de localisation et de type de construction.

 

D’emblée, on peut dire que l’application de ces méthodes sera très difficile à mettre en œuvre par l’administration.

En effet, dans les grandes villes, par exemple, actuellement, il n’y a pratiquement plus de terrains nus à vendre. Dès lors, la comparaison avec des acquisitions de terrains nus dans la même zone et proche de l’acquisition faite par le contribuable est très difficile, voire impossible.

Par ailleurs, l’ancienneté et les particularités architecturales des immeubles vont rendre très difficile l’évaluation de leur coût de reconstruction.

On comprend dès lors, que dans bien des cas, l’administration n’aura d’autre choix que de recourir aux données comptables d’autres entreprises et de déterminer un « taux moyen » de valorisation du terrain et de la construction, sous réserve encore que ces taux soient calculés d’après un échantillon pertinent d’immeubles présentant des caractéristiques comparables en ce qui concerne la localisation, le type de construction, l’état d’entretien et que cet échantillon soit composé d’immeubles acquis à des dates proches de la transaction réalisée par le contribuable.

De plus, le contribuable garde, bien évidemment, la possibilité de critiquer les éléments retenus par l’administration ou de justifier son évaluation en recourant à d’autres données.

Bref, le débat est ouvert, mais loin d’être clos.

 

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