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Actualités Fiscales, Financières et Patrimoniales

NEWSLETTER n° 56 Février 2015

Contacts : Michel SAUBLENS – bulletinpatrimonial@hotmail.fr – Tél. 04 90 69 85 60 et Christiane SAUBLENS – Tél. 06 83 48 90 35
841 chemin des Garrigues – 84380 MAZAN

Voir STATUTS LÉGAUX ET AUTORITÉS DE TUTELLE en bas de page

Loueur en meublé professionnel (LMP) au regard de l’impôt sur le revenu (IR) et de l’impôt sur la fortune (ISF) – Du neuf, mais surtout, les pièges à éviter.

Mis à mal depuis la loi de finances pour 2009, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est devenu beaucoup plus difficile d’accès. Pour autant, il offre un certain nombre d’opportunités notamment d’un point de vue fiscal, tant en matière d’impôt sur le revenu que d’ISF.
Une récente question parlementaire (1) nous amène à revenir sur ce sujet.

Nous vous proposons d’aborder les conditions d’accès au statut de LMP et les conséquences qui en découlent en soulignant que les dites conditions diffèrent selon que l’on parle d’impôt sur le revenu ou d’ISF

(1)Question écrite n° 14631 de M. Christophe-UMP) publiée dans le JO Sénat du 29/01/2015 – page 182

A. Le statut de LMP au regard de l’impôt sur le revenu

1) Les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue au contribuable répondant aux conditions édictées au 2 du IV. de l’article 155 du Code général des impôts à savoir :
• L’un des membres du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

a. Inscription de l’un des membres du foyer fiscal au RCS

Il est à noter qu’en matière d’impôt sur le revenu, il n’est pas nécessaire que l’inscription soit faite au nom du propriétaire.

L’inscription au RCS peut donc concerner le conjoint, partenaire de PACS voire l’enfant rattaché sur option au foyer fiscal.

Dans sa doctrine, l’Administration nous précise que cette condition est considérée comme remplie même en cas de refus du greffe en raison du caractère non commercial de la location meublée.

Le contribuable devra alors apporter la preuve de ce refus par la remise de la copie de la décision de rejet du greffe.

b. Recettes issues de la location meublée supérieures à 23 000 €.

Il s’agit ici de tenir compte des recettes brutes TTC.

Un correctif est prévu dans la doctrine fiscale en cas de début ou fin d’activité en cours d’année. Il y a lieu alors d’appliquer un porata-temporis ( BOI-BIC-CHAMP-40-10§170 à 200).

c. Prépondérance des recettes issues de la location meublée sur les autres revenus professionnels.

Il convient de comparer les recettes brutes avec le montant net imposable des revenus nets suivants :

• Les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI qui incluent les pensions et rentes viagères;
• Les BIC, BNC et BA;
• La rémunération des gérants et associés mentionnés à l’article 62 (gérants majoritaires). (BOI-BIC-CHAMP-40-10 §110).

A ce titre, il convient de rappeler une jurisprudence récente sur ce point. Dans un arrêt du 24 octobre 2014 (3), le Conseil d’Etat a eu à statuer sur la prise en compte des déficits en report sur les professionnels venant en comparaison avec les recettes de la location meublée.

Il en résulte que la comparaison doit être réalisée «avant déduction des éventuels déficits des exercices antérieurs alors même qu’ils sont imputés sur ces revenus pour la détermination de l’impôt».

A noter également que certains contribuables peuvent encore bénéficier d’une majoration artificielle des recettes issues de la location meublée avant la comparaison avec les autres revenus professionnels.

Cette mesure transitoire instaurée en 2009 ne peut concerner en 2015 que les contribuables ayant acquis et loué leur(s) bien(s) entre 2006 et 2008.

Pour plus de détails sur chacune de ces trois conditions, il convient de se rapprocher de la doctrine et plus particulièrement du BOI-BIC-CHAMP-40-10.2.

Prérogatives du statut de loueur en meublé professionnel

Dès lors que les trois conditions visées ci-dessus sont remplies, le contribuable bénéficie automatiquement du régime de loueur en meublé professionnel.

Ce statut ouvre droit à une imputation du déficit sur le revenu global sans limite de montant.

Il convient de rappeler que le déficit implique:

• que le contribuable soit soumis au régime du réel de plein droit ou qu’il y ait opté en raison de recettes inférieures au seuil conduisant à l’application du régime micro de plein droit;
• que le résultat comptable soit retraité en raison des amortissements venus créer ou augmenter le déficit (article 39C du CGI).

En d’autres termes, si le résultat après application de l’article 39C est positif ou nul, le statut de LMP au regard de l’IR ne présente aucun intérêt.

Il peut toutefois s’avérer judicieux si l’investisseur souhaite être assujetti aux charges sociales (RSI) en application du 8 de l’article L613-1 du Code de la sécurité sociale. En effet, « sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : […]

8° Les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, à l’exclusion de celles relevant de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime ».

B. Le statut de LMP au regard de l’ISF

ATTENTION ! Etre LMP au sens de l’IR ne conduit pas obligatoirement au statut de LMP au sens de l’ISF, et inversement…

Les textes applicables étant différents dans un cas et dans l’autre.

La qualité de loueur en meublé professionnel, au sens de l’ISF, est reconnue au contribuable répondant aux conditions édictées au 2 du IV.L’article 885R du Code général des impôts à savoir :

• Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels;
• Réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles;
• Retirer de la location plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Les commentaires de l’Administration ne sont pas exhaustifs en la matière. Ils sont disponibles au 1 du C du II. Du BOI-PA-ISF-30-30-10-10.

Beaucoup d’investisseurs en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur le revenu (IR) ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels exonérés l’impôt de solidarité sur la Fortune (ISF).

Si 2 des 3 conditions sont identiques pour l’ISF et l’IR, la 3ème condition déterminant le caractère professionnel des biens est différente.

Il faut en effet, pour l’ISF, que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif, et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (pensions de retraite non incluses). La nuance est de taille, dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales RSI et de l’impôt sur le revenu.

En cherchant donc à augmenter ce revenu pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’ISF.

? Le statut de loueur professionnel n’aboutit donc que rarement à une exonération d’ISF intéressante.

Analyse des conditions:

a. Inscription de l’un des membres du foyer fiscal au RCS

Le BOFiP apporte une précision importante ici…

L’inscription au RCS concerne le propriétaire du bien et non un membre du foyer fiscal.

Ici également, cette condition doit être remplie même en cas de refus du greffe, motivé par le caractère non commercial de l’activité.

La preuve du motif du refus doit être apportée par le redevable qui présentera à cet effet une copie de la décision du greffe.

b. Recettes issues de la location meublée supérieures à 23 000 €.

Ni le CGI, ni le BOFiP ne précisent s’il s’agit des recettes HT ou TTC.

Il n’est pas fait mention, non plus, de la possibilité d’appliquer le prorata-temporis en cas de début ou fin d’activité en cours d’année.

c. prépondérance des recettes issues de la location meublée sur les autres revenus professionnels

Premier élément de comparaison :les revenus de la location meublée

Selon le CGI et le BOFiP, le seuil de 23 000 € concerne les «recettes annuelles».

Qu’entend-on par «recettes annuelles» ? S’agit-il des recettes brutes ou du bénéfice net ?

Il est à noter qu’en matière d’IR, il est tenu compte des recettes brutes, puisque le BOFiP nous précise qu’il s’agit «du total des loyers acquis»

En revanche, en matière d’ISF, il convient de tenir compte du bénéfice net et non des recettes brutes. En effet, le BOFiP nous précise qu’il s’agit des «revenus à raison desquels son foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu ».

Il s’agit donc du revenu net et non des recettes brutes.

La réponse ministérielle KERT n°114639 JOAN 06/03/2007 nous confirmait cette position.

Malheureusement cette réponse n’ayant pas été reprise au BOFiP depuis le 12 septembre 2012, n’est plus opposable.

Second élément de comparaison : les revenus professionnels.

Le BOFiP ne fait que reprendre les termes de l’article 885 R du CGI. On pourra noter une légère différence par rapport à l’article 155 du même code. En effet, en matière d’ISF, il n’est pas fait mention des « des traitements et salaires au sens de l’article 79 » mais «des traitements et salaires».

Cette différence a pour impact de ne pas tenir compte des pensions et rentes dans la masses des revenus professionnels en matière d’ISF.

Pour les revenus professionnels, le BOFiP nous rappelle qu’il convient de tenir compte uniquement des revenus des membres du foyer fiscal au sens de l’ISF.

En effet, le foyer fiscal IR n’est pas le même qu’en ISF. A titre d’illustration, des concubins sont imposés séparément en IR et en commun en ISF. Les enfants majeurs peuvent être rattachés au foyer fiscal IR mais sont obligatoirement exclus du foyer fiscal ISF.

Il est donc nécessaire de retraiter l’avis d’impositions du ou des foyers fiscaux IR. Pour plus de détails, il convient de consulter le BOI-PAT-ISF-30-10.

d. Des précisions doctrinales très attendues

La réponse à la question parlementaire citée en introduction nous apportera toutes les précisions nécessaires afin de lever un certain nombre de doutes (si doutes il y a) en matière de LMP et d’ISF :

• M. Christophe-André Frassa attire l’attention de M. le secrétaire d’État, auprès du ministre des finances et des comptes publics, chargé du budget sur une question relative à l’exonération au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des investissements immobiliers faits sous le régime de loueur en meublé professionnel.
• En effet, l’article 885 R du code général des impôts (CGI), complété par les commentaires de l’administration fiscale publiés au bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (paragraphe 180 du BOI-PAT-ISF-30-30-10-10), conditionnent le bénéfice de l’exonération à trois conditions cumulatives.
• Parmi ces conditions, il est exigé que le propriétaire des locaux « retire plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI

Aussi, il lui demande de préciser s’il convient de tenir compte des recettes brutes issues de la location meublée ou du bénéfice net (voir en ce sens la réponse publiée le 6 mars 2007 au Journal officiel « questions » de l’Assemblée nationale à la question n°114639 et non reprise au BOFiP depuis le 12 septembre 2012) et si les pensions et retraites du foyer fiscal entrent dans la masse des revenus venant en comparaison.

Conclusions

Le statut de loueur en meublé professionnel ne s’improvise pas.

Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité, finalement assez complexe.

Beaucoup d’arguments évoqués en sa faveur s’avèrent en réalité non fondés ou dépassés. Il faudra donc bien réfléchir avant de choisir ce statut !

Heureusement, le statut de loueur en meublé « non professionnel » reste très intéressant fiscalement pour les loueurs qui optent pour un régime réel d’imposition. Dans la grande majorité des cas, c’est donc vers ce statut qu’il faudra se diriger. »

Nous pouvons synthétiser les conditions d’accès au statut de « LMP » d’un point de vue IR et ISF au travers du tableau suivant :

Mr SAUBLENS
Expert en gestion de patrimoine

STATUTS LÉGAUX ET AUTORITÉS DE TUTELLE

COMPÉTENCE JURIDIQUE APPROPRIÉE CONSEIL EN INVESTISSEMENTS FINANCIERS

Nos diplômes nous donnent la possibilité de donner des consultations juridiques relevant de notre activité principale et de rédiger des actes sous seing privé qui constituent l’accessoire nécessaire de cette activité.

ACTIVITÉ D’INTERMÉDIAIRE EN ASSURANCES ACTIVITÉ D’INTERMÉDIAIRE EN OPÉRATIONS DE BANQUE

Notre cabinet est inscrit auprès de l’ORIAS, en tant que Courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), sous le numéro 11063282. De ce fait, l’offre proposée par les COBSP est plus globale que celle des banques et permet ainsi d’obtenir la meilleure solution de crédit. C’est un gain de temps et d’argent pour le consommateur.