Grosses réparations supportées par le nu-propriétaire : en voilà un beau cadeau pour qui veut en profiter

Les modalités de prise en compte à l’impôt sur le revenu des dépenses de grosses réparations supportées (payées) par les nus-propriétaires diffèrent selon qu’elles sont réalisées ou non sur un immeuble donné en location dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier.

En fait, il y a deux régimes possibles : le régime de droit commun des revenus fonciers ou le régime « dérogatoire ».

Et, ce régime « dérogatoire » peut s’avérer extrêmement intéressant !

Le régime de droit commun des revenus fonciers

Un nu-propriétaire qui supporte (paie) des dépenses destinées à assurer la conservation d’un immeuble dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier, est autorisé à déduire ces frais du revenu foncier de leurs autres propriétés ou, si le nu-propriétaire ne possède pas d’immeuble en pleine propriété, à constater un « déficit » foncier uniquement imputable dans les conditions de droit commun.

Ainsi, le déficit foncier déterminé est imputable sur le « revenu global » au titre de l’impôt sur le revenu dans la limite de 10.700 euros.

La fraction du déficit supérieure à 10.700 euros est, quant à elle, imputable uniquement sur les revenus fonciers du nu-propriétaire des dix années suivantes.

Très souvent, il faut le dire, le nu-propriétaire qui supporte ces dépenses n’est pas propriétaire d’un ou de plusieurs autres immeubles générant des revenus fonciers. Dans ce cas donc, il constate certes un déficit qu’il ne pourra peut-être jamais imputer, hormis celui de 10.700 euros qui peut s’imputer sur son revenu global.

Il est utile de rappeler ici, l’importance de déclarer, via sa déclaration, le déficit non encore imputé pour ne pas perdre la possibilité de l’imputer, même après quelques années.

Le régime dérogatoire

Les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire peuvent constituer, sur « option » exercée de manière irrévocable et sous certaines conditions, une charge déductible du « revenu global ».

Cette option, exercée par immeuble, entraîne très logiquement la renonciation du nu-propriétaire à la prise en compte de ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers.

Le bénéfice de ce régime dérogatoire est réservé aux dépenses de « grosses réparations », supportées par le nu-propriétaire d’immeubles bâtis lorsque le démembrement résulte soit d’une succession, soit d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4éme degré inclusivement.

Cela suppose une simultanéité du démembrement et de l’un ou l’autre de ces évènements. Ainsi, le régime de faveur n’est pas applicable à une personne qui hériterait par exemple de la nue-propriété d’un immeuble dont la propriété aurait été démembrée antérieurement.

Sont également admises les donations entre époux ou entre personnes pacsées et les donations partages.

Important !! Ce régime dérogatoire s’applique sans condition d’affectation de l’immeuble à la location.

• La déduction du « revenu global » des dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire est possible pour des immeubles occupés par le nu-propriétaire lui-même ou par l’usufruitier.
• Il en est de même si l’immeuble est donné en location ou en jouissance gratuitement à un tiers.

Limite du montant de la déduction du « revenu global »

La déduction des dépenses de « grosses réparations » du revenu global est limitée à 25.000 euros par an.

Mais, lorsque ces dépenses supportées par le nu-propriétaire excèdent, au titre d’une année d’imposition donnée, le montant du plafond d’imputation de 25.000 euros, le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes. Ainsi, s’agissant des « dix années suivantes » celle de la première année de déduction s’y ajoute et donc, la déduction maximale autorisée est de 25.000 x 11 = 275.000 euros.

Dans l’hypothèse où le nu-propriétaire serait taxé à un taux marginal de 30%, par exemple, le gain d’impôt s’élèvera alors à : 275.000 x 30% = 82.500 euros.

Grosses réparations

Il faut définir ce qu’est une grosse réparation.

Si elles ressortent des articles 605 et 606 du Code civil, pas de problèmes.

• Article 605.
  L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
  Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

• Article 606.
  Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
  Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Si ce n’est pas le cas, il faut « piocher » dans la jurisprudence pour voir ce que peut-être une « grosse réparation ». Il faudra veiller à bien libeller la nature des travaux sur les factures établies par le prestataire de services, on en dira pas plus …..on est entre nous quand même !

Approche synthétique et pratique de l’application des deux régimes

• Situation fiscale du nu-propriétaire ayant choisi le régime du droit commun et percevant, par ailleurs, des revenus fonciers.

• Situation fiscale du nu-propriétaire ayant choisi le régime « dérogatoire » – imputation sur son revenu global (R.G.) et qui perçoit, par ailleurs, des revenus fonciers.

Dans les deux cas présentés le total du revenu net imposable globalement est identique, soit 550.000 euros. L’optimisation fiscale se fera donc en fonction du taux marginal d’imposition du nu-propriétaire.

• La situation est toute autre s’agissant du nu-propriétaire qui ne perçoit pas de revenus fonciers et n’en percevra probablement jamais. En effet, il risque fort de perdre, à défaut de revenus fonciers futurs, l’imputation du déficit foncier constaté lors de la dépense pour les grosses réparations. Il pourra cependant toujours imputer la somme de 10.700 euros sur son revenu global, mais ce sera tout.

Dans ce cas, et dans l’optique d’une optimisation fiscale intelligente et mûrement réfléchie, il va de soi que le nu-propriétaire optera naturellement pour le régime dérogatoire, tant le gain fiscal peut être intéressant surtout, si le nu-propriétaire est imposé à un taux marginal d’imposition élevé.

• Trop souvent, pour ne pas dire toujours, les nus-propriétaires qui se trouvent dans cette situation, par manque de connaissance ou de conseils, n’optent pas pour le régime dérogatoire, quel dommage !

                                                        Christiane et Michel SAUBLENS

                                                        Experts en gestion de patrimoine

OPTINVEST

Expert en Gestion de Patrimoine

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