Location meublée régime juridique

La location meublée mieux définie sur le plan juridique. Attention aux conséquences fiscales qui peuvent être très lourdes en cas de requalification en revenus fonciers.

Dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs depuis la loi Alur, la location meublée avait encore besoin d’être précisée. C’est chose faite avec la publication de deux décrets (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types à respecter et décret 2015-981 du 31 juillet 2015 sur les équipements minimum requis que doit comporter le logement).

Liste des meubles indispensables pour bénéficier du régime de la location meublée (LMNP ou LMP).

Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Comme vous pouvez le constater, la liste est très précise mais incomplète.

Deux fonctions sont couvertes (logement et alimentation) mais rien n’est prévu pour la troisième fonction : la toilette (aucun équipement ne concerne la salle d’eau comme le linge de toilette ou un rideau de douche).

Le non respect de la liste des équipements prévus par le décret pourrait bien avoir des répercussions sur le plan fiscal et pas seulement pour les nouveaux baux.

Jusqu’à présent, les litiges concernant le caractère meublé du logement étaient de nature juridique dans la mesure où, le locataire demandait la requalification de son bail en location nue afin de bénéficier de ses règles plus protectrices que la location meublée.

Mais aujourd’hui, avec le rapprochement des caractéristiques des baux nus et meublés, c’est enjeu est moins vrai.

Mais sur le plan fiscal, il est plus que probable que l’administration va s’emparer du sujet et les conséquences fiscales peuvent être très lourdes en cas de non respect des décrets susvisés.

En cas de manquement, le propriétaire pourra perdre les avantages du statut de loueur en meublé, et donc les amortissements opérés.

Il sera alors imposé selon les règles des revenus fonciers.

En outre, si une SARL de famille a été constituée, la requalification en location nue changera son régime fiscal et la SARL sera assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Les baux meublés visés sont, au plan juridique, toutes les locations consenties à usage de résidence principale.

Mais, il est plus que probable, que l’administration va s’appuyer sur la liste établie pour définir ce qu’est un logement meublé quelle que soit la nature de la location.

Le risque est encouru indépendamment de la date de conclusion du bail, même si ces dispositions ne s’appliquent qu’à partir du 1^er septembre 2015.

L’administration pourrait ainsi remettre en cause des baux en cours avec des conséquences fiscales qui peuvent être catastrophiques.

• Les bailleurs doivent impérativement prendre des mesures pour respecter les deux décrets susvisés sous peine de voir requalifier leurs revenus de location meublés (BIC) en revenus fonciers avec comme conséquence la perte des amortissements opérés.

                                                                           Michel SAUBLENS

                                                                  Expert en gestion de patrimoine

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