Récupération de la TVA sur la location meublée, exonération sur location occasionnelle

Pour que l’activité de location meublée soit soumise à la TVA, cette dernière doit comprendre, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements à caractère hôtelier (article 261-D-4° du CGI), à savoir :

Le petit déjeuner,
Le nettoyage régulier des locaux,
La fourniture du linge de maison,
La réception, même non personnalisée, des clients.

Le loueur en meublé assujetti à la TVA pourra récupérer la TVA relative aux dépenses engagées pour les besoins de son activité mais également la TVA relative à l’acquisition du bien immobilier et des meubles nécessaires à l’exercice de l’activité.

Quand l’assujetti peut-il exercer ce droit à déduction ? Dès qu’il manifeste, par les dépenses qu’il réalise son intention d’effectuer des opérations soumises à la TVA.

Il n’est pas nécessaire que l’assujetti attende, pour récupérer la TVA, la perception effective de recettes (locations).

La justification de « son intention » sera rapportée par l’établissement de la déclaration d’existence lors de l’immatriculation au registre du commerce (article 286 CGI).

Pour récupérer la TVA due sur l’acquisition des biens immeubles, meubles et les dépenses engagées, l’assujetti devra déposer (télé-déclarer) une déclaration de TVA établie en fonction du régime d’imposition retenu.

Le crédit de TVA qui apparaîtra alors sur cette déclaration de TVA pourra faire l’objet d’une demande de restitution, si le crédit excède la somme de 760 euros, selon une périodicité qui dépendra de son régime déclaratif.

Sur les prestations d’hébergement fournies par l’exploitant la TVA due s’élève à 10% (article 279-a du CGI).

Attention !! il arrive régulièrement que les services fiscaux remettent en cause l’application de l’article 261-D- 4° du Code général des impôts ce qui revient à remettre en cause l’assujettissement à la TVA des loueurs en meublé « para-hôtelier » (voir-ci-dessus).

Dans ce cas, toute la TVA déduite antérieurement (la TVA sur la construction, les rénovations, les dépenses engagées pour les besoins de l’activité de location meublée, etc…) devra être remboursée au Trésor avec une majoration et des intérêts de retard.

Dans le même temps, la TVA payée au Trésor sur les prestations d’hébergement et les services annexes ne pourra être récupérée.

Comparaison

C’est la catastrophe !

On le comprend, tout va s’orienter autour de l’application ou non de ce fameux article 261-D-4° b du Code général des impôts (CGI).

Or, dans bien des cas, lorsque l’administration conteste l’assujettissement à la TVA de l’exploitant, elle se réfère uniquement audit article 261-D-4° b du CGI, sans consulter sa doctrine administrative.

Or, le droit fiscal est marqué par la doctrine administrative qui est une source de droit fiscal et, cette doctrine administrative et l’ensemble des instructions et circulaires publiées par l’administration fiscale lui sont « opposables ».

Compréhension

Comparons le texte de l’article 261-D-4° b du CGI et la doctrine administrative (donc opposable à l’administration) en gardant à l’esprit donc que la doctrine administrative est opposable à l’administration :

L’article 261-D-4° b du CGI prévoit :
« Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : (…)
4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas (donc la TVA s’applique) :

Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux (paiement d’un prix) et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle».

La lecture de cet article laisse à penser que, pour que la location meublée soit assujettie à la TVA, il faut que « en sus » de l’hébergement, la location « comporte » au moins trois des quatre prestations susvisées.

Et, certains contrôleurs fondent le rejet de l’assujettissement à la TVA des loyers sur base uniquement de cet article, qu’ils invoquent dans la proposition de rectification.

Le point de vue de la « doctrine administrative » est différend, beaucoup moins restrictive.

La doctrine administrative donne la définition suivante de l’activité para-hôtelière assujettie à la TVA :

« L’activité para-hôtelière est caractérisée par l’offre en sus de l’hébergement d’au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au 4°-b de l’article 261 D du CGI :

L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l’ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c’est-à-dire, au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;

Le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l’exploitant dispose des moyens lui permettant de « proposer» un tel service au client durant son séjour, selon une période régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l’exploitant se contente d’un nettoyage au début et en fin de séjour.

Ce texte de la doctrine administrative est maladroit. La doctrine commence par dire qu’il faut que le nettoyage soit fait de façon régulière, ce qui induit que le fait d’avoir les moyens ne suffit pas. Puis, dans la phrase suivante, l’administration indique qu’il suffit d’avoir les moyens et, dans une dernière phrase, l’administration considère qu’un nettoyage limité au début ou à la fin du séjour est insuffisant. Allez comprendre !

Pour y comprendre quelque chose, une question a été posée à l’administration sur la fréquence à laquelle le nettoyage des locaux doit être effectué, et notamment, savoir si l’exploitant est tenu de prévoir, outre le nettoyage en début et fin de séjour, un nettoyage supplémentaire gratuit ou payant.

Réponse de l’administration : « la condition tenant au nettoyage régulier des locaux est établie lorsque l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un service de nettoyage au client, durant son séjour, selon une périodicité régulière, quand bien même il ne fournit pas effectivement un service régulier de nettoyage. Est sans incidence le fait que l’exploitant effectue, par ailleurs, un nettoyage gratuit ou payant au début et fin de séjour ».

En définitive, pour l’administration ce qui compte, c’est bien d’avoir les moyens de proposer un nettoyage régulier, et peu importe que le service ne soit pas effectivement fourni ou seulement limité à un nettoyage en début et fin de séjour.

On est loin, très loin, du sens donné par l’article 261-4° -d du CGI !

L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires

Ici également, pour l’administration, l’assujettissement à la TVA des prestations d’hébergement à caractère para-hôtellier n’est pas conditionné à la fourniture « effective » aux clients locataires de linge de maison ni à son renouvellement fréquent. La condition tenant au linge de maison est établie lorsque l’exploitant dispose des moyens lui permettant de fournir, en permanence, aux locataires, du linge de maison pendant leur séjour.

L’exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception, même non personnalisé, de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l’assure en un lieu unique différent du local loué lui-même (par exemple, un mandataire assure un service d’accueil situé à l’entrée d’un village, d’un local meublé situé dans ce village).

L’administration, suite à une question posée, confirme que la condition tenant à la réception, même non personnalisée, de la clientèle est satisfaite lorsque l’exploitant propose un accueil physique lors de l’arrivée et du départ des locataires et une hotline pendant le reste du séjour.

L’administration admet donc que l’accueil peut se limiter à un accueil physique des clients à leur arrivé et à leur départ si une hotline existe pendant le reste du séjour.

Cette réponse est très utile car ce système d’accueil est très souvent mis en œuvre par les exploitants para-hôteliers.

Point final

En conclusion, l’administration n’exige pas que les prestations (nettoyage, petit déjeuner, etc…) soient effectivement consommées par le client locataire pour que la prestation d’hébergement fournie par l’exploitant soit soumise à la TVA. Par contre, il importe que l’exploitant les propose réellement et en permanence aux clients locataires et qu’il soit en mesure de le démontrer sans qu’une consommation minimale ne soit exigée.

En pratique, et par précaution, nous pensons qu’il vaut mieux démontrer que des prestations sont réellement effectuées en sus de l’hébergement, et que ces dernières soient facturées.

Michel SAUBLENS

Expert en gestion de patrimoine

OPTINVEST

Actualités Fiscales, Financières & Patrimoniales

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