Impôts

Louer un bureau à son entreprise

Rien n’interdit encore à un propriétaire de louer à son entreprise, qu’il contrôle, un bureau ou tout autre local professionnel (et ses annexes directes) qu’il détient dans son patrimoine privé immobilier.

Optinvest

Location à soi-même d’un bureau ou autre local professionnel dans son domicile : étonnant le gain fiscal et social !

Le loyer s’y rapportant pourra être déduit des revenus professionnels de l’entreprise et, symétriquement, ce loyer sera imposé en tant que revenus fonciers location non meublée) ou bénéfices industriels et commerciaux – BIC – (location meublée) dans le patrimoine privé de l’entrepreneur.

En dehors des aspects fiscaux et sociaux, l’entrepreneur y trouvera un intérêt certain dans la mesure où son bien immobilier privé loué ne subira pas le risque de l’entreprise.

De plus, tous les frais de travaux, rénovation, entretien, etc.. des locaux loués (et utilisés bien évidemment de manière professionnelle) pourront être financés par l’entreprise et déduits de manière professionnelle.

Oui mais, si le loyer est déduit d’un côté et taxé de l’autre, quel est l’intérêt fiscal pour l’entrepreneur ?

Pour comprendre l’intérêt fiscal, et surtout social, il faut analyser les modes de taxation des revenus fonciers (location non meublée) et revenus B.I.C. (location meublée par exemple).

Revenus fonciers

(location nue – donc non meublée)
louer son local à titre professionnel

Il existe deux régimes d’imposition différents :

Le régime réel : Le loyer encaissé est déclaré sous déduction des charges réelles payées en rapport avec le ou les locaux loués (à titre d’exemple : assurance, intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien et d’amélioration etc… attention, les dépenses relatives aux travaux de construction ne sont pas déductibles.

Le régime « micro-foncier » : C’est un régime très simple qui peut être choisi si le propriétaire perçoit moins de 15.000 euros de loyer annuel. Une déduction forfaitaire de 30% est appliquée pour les charges déductibles. Cela aboutit à n’imposer que 70% des revenus locatifs.

Pour les deux régimes, les prélèvements sociaux au taux de 15,5% sont dus sur le revenu net.

On comprend dès lors que le régime réel sera retenu si le propriétaire bailleur a des charges déductibles bien supérieures à 30% du loyer annuel perçu.

Revenus B.I.C.

(location meublée, par exemple)

Ici également, il existe deux régimes d’imposition différents :

Le régime forfaitaire : Si les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 32.900 euros, le propriétaire bailleur relève du régime dit « micro-BIC » et ses recettes sont alors diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% avec un minimum de 305 euros.

Le régime réel : Au-delà de 32.900 euros de recettes locatives annuelles ou sur « option » du propriétaire bailleur, ce dernier relève du régime réel BIC. Les recettes pourront être diminuées de l’ensemble des charges inhérentes à la location (y compris les intérêts d’emprunt) ainsi que l’amortissement du bien immobilier loué et des meubles dans une certaine limite.

Pour les deux régimes, les prélèvements sociaux au taux de 15,5% sont dus sur le revenu net (recettes – charges réelles ou forfaitaires).

Ici également, le régime réel sera choisi si le propriétaire bailleur a des charges déductibles bien supérieures à 50% du loyer annuel perçu.

Hypothèse de travail la plus courante :

Prenons comme hypothèse que le taux d’impôt marginal sur le revenu de l’entrepreneur soit de 30% et que le loyer payé soit de 1.000 euros/mois. Tous les frais relatifs à la location sont pris en charge par l’entreprise (soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt des sociétés).

Donc, l’entreprise professionnelle va pouvoir déduire de ces charges la somme annuelle de 12.000 euros tandis que le propriétaire bailleur va devoir déclarer soit un revenu foncier, soit un revenu B.I.C. (location nue ou meublée).

Il est utile de rappeler que si c’est une société passible de l’impôt sur les sociétés (IS) qui paie ce loyer, celle-ci peut bénéficier d’un taux d’imposition de 15% (au lieu de 33,33%) sous certaines conditions. Il est donc important, pour l’analyse, de comparer le gain en tenant compte de ces deux possibilités.

En effet, si la société déduit fiscalement le loyer qu’elle paie en bénéficiant du taux de 15% alors que le propriétaire qui perçoit le loyer est taxé, par exemple, à un taux de 30%, où est l’intérêt ?

L’intérêt peut se trouver ailleurs, dans l’optimisation du coût des charges sociales, très élevées de nos jours. Quel est ce coût ? En gros, il s’élève à 50% du revenu déclaré étant entendu que cette dépense est déductible sur le plan fiscal.

Si le taux d’imposition est, par exemple de 30%, on peut dire, en gros, que le coût net des charges sociales s’élève à 35% (50% x 70% (100 -30).

Enfin, rappelons que le coût des prélèvements sociaux « professionnels » pour un entrepreneur indépendant s’élève à 8% du bénéfice brut imposable.

Location à soi-même : Première comparaison compte tenu des données de l’hypothèse de travail :

Comparaison simplifiée entre la perception de 12.000 euros de profit par un entrepreneur indépendant et un revenu foncier (location nue – régime réel et forfaitaire) où un revenu B.I.C. (location meublée – régime réel et forfaitaire).

Si le régime réel était appliqué, on prend comme hypothèse que le montant des charges réelles déductibles correspond à 20% du montant des recettes (loyers perçus).

!!! Pour le calcul du « Net en poche » aucune charge payée n’est déduite dans la mesure où la quasi-totalité des charges aurait été due en l’absence de location à soi-même.

Entrepreneur professionnel ou Propriétaire bailleur
Comparaison simplifiée Revenu profession. Revenu foncier (réel) Revenu foncier (forfait) Revenu B.I.C. (réel) Revenu B.I.C. (forfait)
Profit brut 12 000 12 000 12 000 12 000 12 000
Charges sociales nettes (35%) 4 200          0          0          0          0
Bénéfice professionnel brut 7 800
Charges sur revenus locatifs          0    2 400 3 600    2 400    6 000
Impôt sur le revenu (30%)    2 340    2 880 2 520    2 880    1 800
Prélèvements sociaux      624    1 488 1 302    1 488      930
Net en poche    4 836    7 632 8 178    7 632    9 270

Le gain devient vraiment intéressant lorsque la location est meublée : 4.434 euros/an net dans notre hypothèse de travail.

Examinons maintenant les incidences fiscales et sociales si c’est une société passible de l’IS (impôt des sociétés) (au lieu d’un entrepreneur indépendant) qui est locataire des locaux loués.

La société paiera donc un loyer annuel de 12.000 euros et déduira fiscalement cette somme.

Deux cas de figure : le bénéfice fiscal de la société est soit soumis au taux de 15%, soit au taux de 33,33%.

Donc, que les choses soient claires, le propriétaire bailleur qui loue à sa société percevra un loyer annuel de 12.000 euros. Il va donc diminuer le montant de la rémunération qu’il tirait de sa société du même montant : 12.000 euros.

Comme il diminue le montant de sa rémunération, il paiera donc moins de charges sociales (12 000 x 35% = 4 200 euros) mais devra, comme dans l’exemple précédent, déclarer les revenus locatifs, soit au titre de revenus fonciers, soit au titre de revenus B.I.C. (si location meublée par exemple).

SOCIETE                           PERSONNE PHYSIQUE

 

Entreprise professionnelle – Propriétaire bailleur
Taux IS 33,33% Taux IS 15% Revenu foncier (réel) Revenu foncier (forfait) Revenu B.I.C. réel Revenu B.I.C. forfait
Loyer payé par la société 12 000 12 000
Gain impôt des sociétés 4 000 1 800
Dépense nette société 8 000 (-) 10 200 (-)
Revenu locatif 12 000 12 000 12 000 12 000
Charges s/ revenu locatif 2 400 3 600 2 400 6 000
Impôt sur le revenu (30%) 2 880 2 520 2 880 1 800
Prélèvements sociaux 1 488 1 302 1 488      930
Gain charges sociales RSI (12000 x 35%) 4 200 4 200 4 200 4 200
Décaissements / Encaissements nets 8 000 (-) 10 200 (-) 11 832 12 378 11 832 13 470

Remarques :

Pour comprendre le gain net financier de l’opération, il faut comparer les décaissements nets de la société en raison de son taux d’imposition (15% ou 33,33%) aux encaissements correspondants aux types de revenus choisis (foncier ou B.I.C., réel ou forfaitaire).

Par exemple, l’entrepreneur qui aura loué meublé, en ayant choisi le système forfaitaire d’imposition (donc revenu B.I.C.) un local utilisé de manière professionnelle à la société qu’il contrôle et dont le taux d’imposition à l’IS est de 33,33%, il peut gagner, net, jusqu’à 13.470 – 8.000 = 5.470 euros.

Si le bénéfice fiscal de sa société était imposé à 15%, le gain financier s’élèverait à : (-10 200 + 13 470 = 3.270 euros).

Valorisation du loyer

Il est impératif que le loyer convenu corresponde à un loyer normal, comme celui conclu entre deux parties ayant des intérêts opposés.

En effet, en cas de surévaluation du loyer chez le locataire, la sanction est la non déductibilité de la partie du loyer excédant le loyer de marché.

En cas de sous évaluation du loyer, la différence entre le loyer du marché et le loyer convenu contractuellement sera imposé dans le chef du propriétaire bailleur.

Par ailleurs, en cas d’abus manifeste, l’administration est autorisée à recourir à la procédure d’abus de droit de façon à lui rendre inopposables des montages contournant l’esprit de la loi et ainsi majorer les rappels d’impôts d’une pénalité de 80%.

Il faut donc être raisonnable et fixer un loyer normal.

Conclusion :

Un entrepreneur louant à soi-même ou sa société qu’il contrôle un bureau ou un autre local situé dans son domicile peut substantiellement optimiser sa situation fiscale mais également sociale. Il devra particulièrement être attentif à la fixation du loyer qui doit correspondre à un loyer normal compte tenu du marché.

Michel SAUBLENS

Expert en gestion de patrimoine


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