Location meublée saisonnière : rappel de quelques aspects juridique

Sur un plan civil, en matière de location meublée, deux régimes existent :

  • La location meublée à usage de résidence principale (du locataire)
  • La location meublée pour un usage autre (résidence saisonnière ou secondaire)

Nous nous attacherons aux aspects juridiques de la location meublée saisonnière, donc, non à usage de résidence principale du locataire.

La location meublée à usage de « résidence principale » du locataire est soumise à un régime impératif visé au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.

Cette loi du 6 juillet 1989 est très contraignante pour le bailleur (celui qui loue) tant au niveau de la formation du contrat que de sa rupture, et, à contrario, très avantageuse pour le locataire.
A l’opposé, les locations saisonnières qui ne constituent pas la résidence principale du locataire, ne sont visées par aucun régime impératif. Il en résulte une application du seul droit commun des baux complété par les stipulations contractuelles retenues par les parties.

Ainsi, pour la location saisonnière, la détermination du montant du loyer et des charges locatives résultera de la rencontre d’une offre et d’une demande.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des éléments de mobilier qu’un logement meublé doit à minima contenir n’est pas applicable à la location saisonnière car, ledit décret complète l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, loi qui ne s’applique que si le logement loué constitue la résidence principale du locataire.

En cas de location saisonnière, il n’est pas exigé que les locaux soient « décents » au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ce décret n’étant applicable que dans la situation où les locaux loués servent à l’habitation principale du preneur (locataire) – voir article 1719,1° Code civil).

En cas de location saisonnière, ni l’état des lieux ni l’inventaire du mobilier ne sont textuellement imposés bien que l’utilisation de l’un comme l’autre soit vivement recommandé.

En cas de location saisonnière, le dossier comprenant les diagnostics techniques ne sont pas exigibles.

En cas de location saisonnière, le contrat ne doit pas comporter la clause relative à la surface habitable.

 

Enfin, un petit mot sur la procédure de changement d’usage obligatoire dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans toutes celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation dans ces communes.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées pour des locataires n’y élisant pas leur domicile constitue un changement d’usage  et, la procédure de changement d’usage doit alors être mises en œuvre dans les communes concernées.

 

Conclusion

Pour le bailleur, mieux vaut louer son bien immeuble meublé pour un usage autre que la résidence principale du preneur.

Ce faisant, il évitera bien des contraintes, notamment celles qui sont prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Après, d’autres aspects sont bien évidemment à prendre en considération, tels que les aspects fiscaux et sociaux.

 

Michel SAUBLENS

Expert en gestion de patrimoine


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